Artigos - Existe mesmo a tal bolha imobiliária?
Thumb_2020 Sex, 23 de Janeiro de 2015, 22:52:24

Existe mesmo a tal bolha imobiliária?

Sempre que o assunto é bolha Imobiliária, o primeiro argumento a favor da bolha é que os preços estão um absurdo, são impraticáveis ou insustentáveis e, que um dia, invariavelmente vão cair drasticamente, causando uma hecatombe no mercado, gerando uma crise de dimensões homéricas. Levando-se em consideração a grande alta que tivemos na última década, o assunto se tornou um terreno fértil para discussões acaloradas, não é mesmo?

Porém, como a realidade não admite opiniões, os fatores que levaram a esse acentuado e prolongado ciclo de alta nos preços foram a junção de uma demanda histórica reprimida por mais de 20 anos, somada a expansão da concessão de crédito a produção e para compra de imóveis, ocorridas após 2003.

Mas por qual motivo tivemos essa expansão de crédito? Principalmente pela segurança jurídica dos negócios imobiliários, ocorridas pelo regime de patrimônio de afetação e alienação fiduciária e, pelas novas formas para ampliação da captação de recursos dos agentes que financeiros responsáveis pela concessão de crédito, as LCI’s (Letras de crédito imobiliário), as CCI’s (cédulas de crédito imobiliário) e as novas empresas securitizadoras através dos seus CRI’s (certificados de recebíveis imobiliários). 

Sobre a demanda, para cobrir nosso déficit habitacional atual, teríamos que construir pelo menos 5,24 milhões de moradias, na estimativa otimista do IPEA (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada), fora os 1,8 milhões de crescimento orgânico anual.

Assim sendo, com estabilidade macro-econômica, uma taxa básica de juros razoável e o crescimento da renda per capita, um maior estímulo a oferta de crédito gera ciclos de expansão no mercado. Quanto maior for a oferta de crédito disponível e maior o prazo do financiamento, maior será a concessão de crédito e, consequentemente, vendem-se mais imóveis e maiores são os preços aplicados. Isso basta para justificar o aumento dos preços, estagnados a décadas.

Os principais fatores que fazem uma bolha são: o crédito irresponsável, o investidor desinformado e o capital especulativo. Esses fatores definitivamente não tem paralelo na realidade brasileira.

Chamo aqui de investidor desinformado, aquele que compra imóveis com o objetivo de criar renda recorrente através da locação, sem conseguir avaliar corretamente o valor do imóvel e, muito menos, o seu preço de locação. Como sabemos, realmente ocorreu um descolamento entre a valorização dos imóveis e a correção do INCC (Índice Nacional do Custo da Construção). Ou seja, o valor dos imóveis comerciais novos, em geral, está acima do seu valor justo e, isso pode ser facilmente identificado com a rentabilidade atual dos escritórios, que em geral, apresentam um retorno de em média 0,4% ao mês e que historicamente, rendiam 0,7%. Isso, somado ao excesso de oferta e a dependência dos imóveis comerciais da economia, que se encontra em um difícil momento de estagflação (estagnação + inflação), explica a

diminuição dos investimentos nesse segmento e é um fator de desinchaço do que tentam enquadrar como bolha.

O capital especulativo é representado aqui como a pessoa que faz uma posição em um ativo (imóvel), comprando com o mínimo de entrada e parcelas possíveis durante a obra, apostando em uma grande valorização, para posteriormente revender, ainda durante a construção, com uma grande margem de lucro. Essa tática era possível – mas muito arriscada - durante o período de boom imobiliário, no atual cenário de diminuição dos lançamentos e valorização no nível da inflação, se tornou uma prática inviável, varrendo os especuladores do mercado. No Brasil, essa modalidade não teve grande expressão, por dois motivos, o valor pago durante a obra se encontra, em média, na faixa de 20 a 30% e, pela incapacidade de uma família contrair diversos financiamentos habitacionais. Já nos EUA, houve forte presença desses especuladores, pois o pagamento durante a obra era de irrisórios 5%, sendo assim qualquer alta no valor do imóvel representaria um ganho expressivo, além de não haver limite ao número de financiamentos contratados. Isso acabou constituindo um verdadeiro fator de desequilíbrio para o mercado americano.

Chegamos agora no ponto alto dessa breve análise: o crédito imobiliário. No Brasil, os bancos possuem diversos critérios para concessão de financiamentos e utilizam o sistema de alienação fiduciária, a qual facilita a retomada do imóvel, em caso de inadimplência, que não por acaso, é a menor das carteiras dos bancos, em torno de 2%. Nos EUA a concessão de crédito era, à época, muito facilitada, e o que agravava a situação era o sistema de hipotecas múltiplas, onde, basicamente, se podia refinanciar um imóvel e conseguir na operação 110% do seu valor. Dava para comprar outro imóvel e ainda embolsar um bom dinheiro. E isso poderia ser feito inúmeras vezes! No Brasil, a operação de refinanciamento pode ser feita única vez, a um limite de 50 a 70% do valor do imóvel. Além disso, é interessante atentarmos para a relação crédito imobiliário/PIB, que nos EUA é de 80% e no Brasil está em 8%, sendo que o considerado saudável para o mercado é uma relação de 20%.

Diante dessa análise, fica claro, que o que comumente costumam chamar de bolha Imobiliária, na verdade, é um ciclo de alta do mercado ocasionado por fatores estruturais. O que ocorreu, em alguns casos, é que alguns incorporadores, notadamente os sobre-capitalizados pela abertura de capital, seguindo uma tendência artificial de compra por parte de investidores desinformados e especuladores, precificaram seus empreendimento como se a valorização fosse continuar a se manter a níveis altíssimos e, sem a demanda orgânica para sustentar, a consequência disso, foi a diminuição da velocidade de vendas, aumento dos estoques e uma grande frenada nos lançamentos. Então, como solução, vieram os famosos feirões, black fridays e coisas do gênero, para diminuir esses estoques, leia-se passivo das incorporadoras.

Por tudo isso, penso que não há bolha no Brasil e que o mercado imobiliário vive um período de amadurecimento após um grande ciclo de alta, diminuindo seus estoques e também lançamentos de novos empreendimentos, adequando-se a demanda orgânica e seguindo em uma valorização de acordo com a inflação, corrigindo pontualmente alguns imóveis até chegarem ao seu preço real.

Diante de tudo isso, gostaria de saber de você, leitor, qual a sua opinião sobre o tema. Acredita que vivemos uma bolha imobiliária? Que ainda temos muito o que fazer e trabalhar para que tornemos o nosso mercado algo maduro? Peço que me responda a essa questão. Pode me responder nesse mesmo e-mail ou em nossos canais de youtube ou na nossa fan-page, no facebook. Fique à vontade!

Forte abraço! 
Marcel Laste CEO

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Seja você um corretor imobiliário, investidor ou apenas um interessado sobre o tema, todos deveriam conhecer essa que se tornou a primeira bolha de todos os tempos.