Artigos - Criando valor no mercado imobiliário.
Thumb_mc-donalds Sex, 23 de Outubro de 2015, 12:34:29

Criando valor no mercado imobiliário.

 

Você sabe o que o McDonald’s, Pão de açúcar e Ipiranga tem em comum, além de serem grandes empresas? São negócios que possuem uma base imobiliária. E o que mais chama a atenção é que, não só nessas, mas em muitas empresas, a operação imobiliária é quase tão importante quanto a sua atividade fim. Para se ter uma idéia da importância dos imóveis para o McDonald’s, nos primórdios da empresa um de seus principais executivos – Harry Sonnerborn – chegou a descreve-la como: “uma empresa imobiliária, que vende hambúrgueres para que quem alugar os nossos terrenos possam pagar por ele”.

Isso pode até soar como brincadeira, mas o fato é que essas palavras ainda hoje são verdadeiras, já que as suas receitas e despesas mostram que a empresa ganha com os restaurantes praticamente a mesma quantia que precisa para manter o negócio funcionando. Algum desavisado poderia dizer, isso não faz sentido algum, então onde fica o lucro? Em grande parte com a locação dos seus imóveis para os franqueados.

Nesse momento você pode estar pensando: ok, mas eu não sou uma grande corporação global. Existe algo que eu possa fazer para lucrar nesse mercado? A resposta é simples: sim, existem dezenas de estratégias para se lucrar com imóveis. Se você parar um pouco para pensar, os exemplos sobre como investir no mercado imobiliário estão em toda a parte. 

Todo o negócio que depende de uma sala, loja, terreno ou pavilhão, é uma oportunidade de negócio. Também sempre onde existir uma pessoa precisando de um teto para morar, haverá demanda (alguém aqui não precisa?). Cabe ressaltar que no Brasil estamos vivendo em um período de bônus demográfico, com mais de um milhão de casamentos por ano. Isso é demanda que não acaba mais, e independente da situação de crise, as pessoas vão precisar de um lugar para morar, seja comprando ou alugando um imóvel.

Agora, na prática, existem dois princípios para se criar valor extraordinário no mercado imobiliário, que chegam a ultrapassar até mesmo as aplicações de renda fixa no cenário atual. São eles:

1 – Compre na hora certa, no preço certo e no lugar certo.

É ponto pacífico que uma forma interessante de se ganhar dinheiro é simplesmente comprando por um valor abaixo do preço de mercado. Isso, inclusive, independe do ciclo do mercado, basta acharmos o imóvel que esteja com seu preço depreciado e vendermos a preço de mercado. Existem diversas formas de se fazer isso e o momento não poderia ser mais propício, pois a combinação de falta de liquidez no mercado aliada ao excesso de oferta, criou a oportunidade perfeita.

Exemplos não faltam, como especuladores que compraram na planta e agora não estão conseguindo financiamentos - ou simplesmente não vale mais a pena -  e estão distratando, incorporadoras com problemas de fluxo de caixa e que precisam de liquidez, leilões de imóveis, ou mesmo pessoas que por estarem enfrentando momentos difíceis por causa da crise, estão dispostas a vender por um valor muito abaixo do preço de mercado, o que acaba sendo um grande ganha-ganha, pois solucionamos o problema de liquidez do indivíduo e lucramos muito com isso.

Para fins de ilustração desse cenário, temos a operação de um fundo do BTG que comprou 400 unidades da PDG Realty com 30% de desconto, uma operação com um valor próximo a R$150 milhões. Além disso, os estrangeiros estão adquirindo ativos no Brasil de forma agressiva – com uma ajudinha do câmbio -  como a canadense Brookfield Properties que adquiriu quatro imóveis da BR Properties, em um negócios de R$2 bilhões, e a americana Blackstone que adquiriu R$1 bilhão em ativos, também da BR Properties.

2 – Adicione valor aos seus imóveis.

Aqui está a oportunidade onde os imóveis realmente podem criar uma grande riqueza. Quando você compra ações, por exemplo, você está investindo esperando que elas tenham uma alta. Com imóveis, você não apenas pode ter ganhos imediatos comprando a preços de barganha, como você pode ganhar ainda mais empreendendo e adicionando valor através de alguma tática de mercado ou técnicas de administração.

Algumas formas de se adicionar valor incluem: a mais tradicional que é a incorporação, ou seja, a atividade de se transformar um imóvel, por exemplo um terreno, em um condomínio fechado, entregando lotes prontos com infraestrutura completa, aumentando exponencialmente o seu valor; comprar imóveis que estejam em uma situação deplorável, mas que tenham uma excelente localização e um preço muito abaixo do mercado, para então reformar e vende-lo novinho em folha no varejo, onde é possível realizar lucros da ordem de 40% em 6 meses com esse tipo de operação; Comprar imóveis para locação baseado no fluxo de caixa, para então realizar as devidas reformas, gestão de inquilinos e a correta administração do condomínio. 

Esses são os dois princípios para se criar uma grande riqueza no mercado imobiliário. Alguém poderia afirmar sobre eles o seguinte: sou um investidor, trabalhei muito para ganhar meu dinheiro e realizo meus investimentos justamente para fazer ele trabalhar arduamente por mim. Não tenho como realizar esta gestão ativa dos imóveis e muito menos empreender em incorporações. 

Entendo perfeitamente, e penso que existem duas opções para quem quer investir no mercado imobiliário para extrair todo o seu potencial: ou você faz a gestão ativa, se empenhando em conhecer o mercado profundamente, para empreender e lucrar com isso, o que pode se tornar até mesmo a sua atividade principal, ou você pode terceirizar para uma empresa especializada em investimentos imobiliários, que preste esse serviço focando nos seus objetivos, através de uma gestão de ativos e administração profissional. De qualquer forma você estará auferindo ganhos significativamente maiores do que as oportunidades ofertadas no varejo do mercado imobiliário. A escolha é sua.

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