Artigos - A maior bolha da história da humanidade!
Thumb_china Sex, 31 de Julho de 2015, 11:54:29

A maior bolha da história da humanidade!

A maior bolha imobiliária da história da humanidade

Todas as bolhas imobiliárias são acompanhadas de um boom econômico. Foi assim no Japão nos anos 80 com a modernização da sua economia pós-guerra, nos EUA durante a febre das empresas .com e a revolução tecnológica, alguns dizem que está acontecendo uma no Brasil e definitivamente este padrão está presente na China. Muito se tem falado sobre a desaceleração da economia chinesa e o crash da sua bolsa nas últimas semanas, mas afinal, o que isso tem haver com uma bolha imobiliária? Bem, muita coisa.

Após a bolha de sub-prime americana, que gerou a maior crise financeira mundial desde o crash de 1929 e que estende seus reflexos até hoje, parece que o mundo não entendeu a mensagem, a criação de “ciclos de prosperidade” proporcionada pelo aumento de liquidez no mercado – leia-se expansão monetária através da impressão de dinheiro a níveis absurdos e crédito irresponsável – em um primeiro momento pode movimentar a economia, mas inevitavelmente acaba gerando períodos inflacionários que corroem o poder de compra da população. No caso chinês, esse conselho histórico foi completamente ignorado, e como é de praxe, a construção civil é sempre a primeira a entrar na crise e, sempre, a última a sair.

Para entendermos um pouco melhor o panorama chinês, temos que que compreender primeiramente a ideologia política predominante, que é uma mistura estranha de comunismo com capitalismo de estado (seja lá o que isso for!) com planejamento central e zonas de livre-comércio, em que baseou o seu crescimento econômico majoritariamente na sua modernização com investimentos na construção civil – conhecida como a melhor forma de expansão do PIB - divididos entre mega-projetos de infra-estrutura e setor imobiliário. É interessante observar que essa política de investimentos praticada em períodos de excesso de liquidez, é muito mais interessante do que o que foi praticado no Brasil, que se baseou no crédito ao consumo, criando uma ilusão de prosperidade no curto prazo, para logo a frente entender que esse modelo é insustentável.

Afim de termos uma noção das proporções da construção civil chinesa, de acordo com David Stockman (ex-congressita americano) e dos dados da US Geological Survey e do Comitê Nacional de Estatísticas da China, durante um período de apenas dois anos, 2011 e 2012, o qual representou o ápice da tão aclamada "agressiva política de estímulos" do governo chinês em resposta à recessão do mundo desenvolvido, a China consumiu mais cimento do que os EUA consumiram durante todo o século XX!

Normalmente, países emergentes são intervencionistas e costumam ser ativos na construção de infra-estrutura, criando condições para um verdadeiro êxodo rural. Foi assim na Coréia do Sul, Cingapura e no Brasil, a época de JK com sua política de “50 anos em 5”. Mas quando as coisas tomam as proporções chinesas, com o objetivo de urbanizar massivamente a população da zona rural para a urbana, a lógica é a seguinte: construir cidades inteiras primeiro, para ocupar depois.

Os resultados práticos são os seguintes: verdadeiras cidades “fantasmas”, parcial ou completamente inabitadas, com shoppings centers, hotéis, centros-esportivos e torres comerciais, totalizando aproximadamente 64 milhões de imóveis sem utilização. Isso mesmo, você leu certo! Entre as façanhas, temos o “erro estratégico” da cidade de Ordo – na Mongólia – que foi construída para abrigar 1 milhão de pessoas, que nunca apareceram. O maior shopping do mundo – New South China Mall – com 99% de vacância desde a sua inauguração em 2005 até 2013 e que só agora em 2015 começa a ter movimento, mas com uma vacância ainda muito alta.  Cidades que replicam o estilo ocidental, como uma réplica de Manhattan, a Thames Town no estilo inglês, uma “Hausttat” austríaca e uma cidade que imita Paris, contando até mesmo com uma "torre Eiffel" com 1/3 do tamanho original.

Bom, o mínimo de economia que qualquer cidadão deveria entender é que o mercado é dominado pela lei da oferta e da demanda, Sendo assim, as pessoas deveriam se mudar, em tese, para as áreas que trariam melhores oportunidades e, quanto mais competitivo o mercado , melhores seriam as condições de compra por parte dos consumidores. A lógica chinesa simplesmente inverte toda a dinâmica de mercado, a partir da centralização da tomada de decisão de investimentos por parte do governo, ocasionando que a maioria dos investimentos são ineficientes e que jamais seriam realizados por empreendedores no livre-mercado.

Para se ter uma noção da dimensão da distorção causada no mercado chinês, segue abaixo um video feito em pela SBS:


É possível identificar as bases da formação de uma bolha imobiliária segundo os critérios tradicionais: o crédito irresponsável, investidores desinformados e o capital especulativo. Mas na China, somando-se a isso temos uma série de fatores causados pelo planejamento centralizado. Vejamos:

-         Acompanhando a gigantesca modernização da economia chinesa, nos últimos 12 anos houve a migração de nada menos que 250 milhões de pessoas do campo para a cidade, sendo que 31% dessas pessoas não são nem registradas;

-         Poucas pessoas possuem a renda necessária para comprar um imóvel. Isso gera o triste cenário de milhões de moradias inabitadas e pessoas sem ter onde morar. Nesse ponto é interessante observar que a concessão de crédito habitacional é bastante criteriosa, com 30% de entrada para os financiamentos, sendo semelhante ao Brasil e contrastante com a realidade americana, onde se podiam comprar imóveis com 5% de entrada;

-          Toda essa oferta é alimentada pelos investimentos da nova classe média e da classe alta. Isso ocorre basicamente por 3 motivos: chineses não podem investir fora do país, as aplicações em bancos possuem rendimentos medíocres e o mercado de capitais é uma montanha-russa. Qual é a solução? Investir em imóveis. Aproximadamente 53% da renda das famílias chinesas é destinada a investimentos imobiliários e existe a crença, como nos EUA e no Brasil, de que os imóveis vão valorizar sempre acima da inflação;

-         Seguindo a política de um filho, o governo criou em 2009 a política de um apartamento por família. Como era de se esperar, isso reduziu a demanda e os preços dos imóveis afundaram;

-         Com a desaceleração do ritmo da economia, que teve um crescimento anual na média de 9% nos últimos anos, caindo para 7,5%, a renda das famílias também caiu, o que refletiu em uma alta na inadimplência;

-         Está surgindo uma gigantesca crise de crédito, na qual os incorporadores sem o recebimento de parte das suas receitas, oriundas dos consumidores finais, não estão conseguindo honrar os financiamentos a produção e as obras estão parando;

-         O governo está com receio de que isso possa causar manifestações, e está correto nesse ponto. Quando os preços começaram a cair, os investidores não ficaram muito contentes, e as manifestações tem sido frequentes.

Da análise desse cenário, restam as seguintes perguntas:

Qual o destino das centenas de milhões de pessoas que migraram do campo para a cidade, que estão perdendo seus empregos com a desaceleração da economia e que não estão podendo honrar com os seus compromissos?

O que farão os incorporadores que venderam para um mercado altamente especulativo e que agora não possuem mais demanda e nem meios de pagar o financiamento a produção?

E os investidores, que colocaram a maior parte das suas economias e renda em ativos que podem ver o seu preço desabar?

Concluindo, eu gostaria de desejar muito boa sorte para o governo chinês, pois o povo vai precisar.

Está formada a maior bolha imobiliária da história da humanidade.


Marcel Laste - CEO

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